Spesso accade che i beni mobili o immobili, o perché a seguito di una successione ereditaria sono passati dall’unico proprietario “dante causa” a più eredi, o perché acquistati in comunione tra coniugi, o, ancora perché acquistati n comune tra più soggetti, siano in regime di comproprietà indivisa.
Nel primo caso si parla specificatamente di comunione ereditaria, negli altri casi di comunione e/o di comproprietà.
Quando l’immobile è indiviso
Quando un bene è in proprietà indivisa, o in comunione, tra più persone, tutti i comproprietari hanno il diritto di farne uso e/o di percepirne i frutti in ragione della propria quota di comproprietà, e nella medesima misura di partecipare alle decisioni in ordine alla gestione della proprietà comune, con l’onere di sopportarne proporzionalmente i costi di ordinaria e straordinaria amministrazione.
E’ evidente che spesso accada che non vi sia accordo tra i comproprietari sulle decisioni in ordine alla proprietà indivisa, e che conseguentemente possa capitare che uno o più dei comproprietari ad un certo punto decidano di “uscire” dalla comproprietà, ma non è sempre così facile perché si determinano aspettative spesso diverse e contrapposte tra i comproprietari; in questi casi l’unica soluzione è lo scioglimento della comunione che avviene tramite un processo che è detto di divisione, e che vale sia per le proprietà in comunione ereditaria, sia per quelle in comproprietà.
Poiché ciascun coerede o comproprietario ha il diritto di uscire dalla comproprietà della casa, se gli altri eredi non vogliono acquistare la sua quota, né vogliono vendere l’immobile, allora egli può rivolgersi al tribunale.
La causa giudiziaria di divisione è, dunque, la soluzione solo ed esclusivamente nel caso in cui le parti non abbiano raggiunto un accordo privato tra loro.
Come avviene la divisione dell’immobile
La divisione può essere raggiunta mediante un accordo/scrittura privata tra i coeredi o i comproprietari che sarà poi recepita in un atto notarile, oppure, se non c’è accordo, ricorrendo ad una procedura giudiziaria apposita che è il procedimento di divisione. Nel corso del procedimento di divisione si valuterà tramite periti la divisibilità o meno del bene in singole proprietà separate da assegnare ai condividenti, o, in caso di indivisibilità determinando il valore del bene, delle quote di spettanza di ciascuno, in modo di assegnare a ciascuno il suo o in natura (con la proprietà esclusiva di tutto o di una parte dell’immobile) o in denaro con l’assegnazione del controvalore della quota di ciascuno, e ciò è deciso dal giudice in ragione delle diverse circostanze di fatto, e, in caso di comunione ereditaria, se vi è un testamento il giudice tiene conto delle eventuali indicazioni che il testatore ha lasciato nel testamento.
Il giudice provvede a tutte le operazioni di divisione del bene, che possono essere anche delegate a un notaio, a un avvocato o a un commercialista. Il giudice istruttore o il notaio predispongono un progetto di divisione per arrivare a una definizione pacifica del giudizio. Generalmente ogni coerede o comproprietario può chiedere la sua parte in natura dei beni .
Quando l’immobile non è divisibile
Se l’immobile non può essere diviso in natura e le parti non si accordano, il giudice o il professionista delegato ne dispongono la vendita all’asta stabilendo le relative condizioni, ed il ricavato della vendita è distribuito a ciascun coerede o comproprietario in proporzione alla quota di comproprietà sul bene.
