Cosa sono gli sfratti
Lo sfratto è l’azione predisposta dall’ordinamento per consentire ai proprietari di unità immobiliari concesse in locazione di riottenere il possesso dell’immobile in caso di scadenza del termine del contratto locatizio (sia esso abitativo, commerciale o di diversa natura), o in caso di morosità dell’inquilino nel pagamento dei canoni o delle spese accessorie in misura pari o maggiore a due mensilità di canone.
Come funzionano gli sfratti
1. L’intimazione e contestuale citazione
Lo sfratto (o la licenza) per morosità o per finita locazione, consiste in una formale “intimazione” all’inquilino moroso o con il contratto in scadenza o scaduto, a lasciare libera l’unità immobiliare da cose e persone riconsegnandola nella piena disponibilità del proprietario.
Nello stesso atto di intimazione è contenuta la contestuale “citazione” a comparire in udienza avanti al Tribunale competente per la convalida dello sfratto o della licenza da parte del magistrato.
L’atto con l’intimazione e con la citazione viene notificato tramite l’ufficiale giudiziario all’inquilino che viene invitato a comparire in Tribunale per la data e l’ora che è stata preventivamente “prenotata” presso la cancelleria del Tribunale, e che, generalmente è fissata nel giro di 40/45 giorni dalla richiesta.
2. L’udienza
All’udienza fissata possono verificarsi alcune diverse situazioni:
- L’inquilino compare (o non compare) e non contesta: il magistrato convalida lo sfratto e fissa un termine (generalmente a 30 giorni) all’inquilino per lasciare libera l’unità immobiliare;
- L’inquilino compare e, nel caso di morosità, chiede il cosiddetto “termine di grazia”: il magistrato fissa un termine non superiore a 60 giorni all’inquilino per pagare quanto oggetto della morosità, oltre alle spese legali del procedimento, e fissa una nuova udienza per verificare se il pagamento sia avvenuto.
Se il pagamento è avvenuto l’azione di sfratto “decade”, ma può essere utilizzata in una successiva azione di sfratto a dimostrazione del fatto che vi è una ricorrente inadempienza del conduttore/inquilino; se invece l’inquilino non ha pagato, il magistrato procede come al punto 1) convalidando lo sfratto. - L’inquilino compare e propone opposizione (caso abbastanza raro): il magistrato su richiesta del proprietario fa una valutazione “sommaria” dell’opposizione e dei motivi e può emettere una ordinanza provvisoria di rilascio (che funzione come la convalida dello sfratto), disponendo la trasformazione del processo da monitorio/sommario ad ordinario, fissando
una nuova udienza per la prosecuzione.
3. L’esecuzione
Ottenuto il provvedimento di sfratto, di licenza, o provvisorio di rilascio, occorre predisporre e notificare l’atto di precetto che consiste nell’intimazione all’inquilino di lasciare libera l’unità immobiliare entro 10 giorni dal termine fissato dal magistrato con il provvedimento. Notificato l’atto di precetto, se l’inquilino non ha liberato spontaneamente l’immobile, si predispone e si consegna all’ufficiale giudiziario la cosiddetta “monitoria di sgombero” che consente all’ufficiale giudiziario, nei tempi concordati con il Prefetto per avere a disposizione la forza pubblica per eseguire materialmente lo sgombero (più rapidi in caso di morosità per venire incontro alle esigenze del proprietario che non percepisce i canoni, meno in caso di contratto scaduto), di eseguire la liberazione “forzata” dell’immobile per riconsegnarlo al proprietario.
Perché negli sfratti è essenziale agire tempestivamente
Quando in un contratto di locazione, sia esso commerciale, abitativo, o di altra natura, si verifica una morosità o un ritardo nel pagamento dei canoni, o si avvicina la data di scadenza, è essenziale per il proprietario attivarsi con la massima tempestività per ottenere la liberazione dell’unità immobiliare locata.
In caso di morosità il motivo è evidente:
Il mancato o ritardato pagamento del canone, a meno che non si tratti di un disguido, è sempre sicuro indice di una difficoltà economica dell’inquilino, che evidentemente non ce la fa ad affrontare l’esborso mensile e puntuale dei canoni, ed è più che verosimile che il mancato pagamento o il ritardato pagamento del canone, è destinato a ripetersi in futuro.
La tempestività dell’azione di sfratto in questo caso limita il danno.
La liberazione dell’unità immobiliare in una situazione del genere è “prioritaria” per poter locare l’immobile nei tempi più brevi possibili ad un diverso conduttore che offra maggiori garanzie di pagamento.
Ogni mese che passa è un canone in più che sarà difficile incassare, anche tramite le più opportune azioni giudiziarie.
Questo perché spesso il conduttore/inquilino moroso, farà di tutto per sottrarre le proprie disponibilità ad ogni ipotesi di recupero del credito.
A maggior ragione è essenziale agire tempestivamente in caso di locazione commerciale perché è noto che in questi casi l’accertamento della morosità a carico dell’inquilino, solleva il proprietario dall’onere di corrispondergli alla risoluzione del contratto di locazione “l’indennità di avviamento commerciale” pari a 12 o 18, a seconda dei casi, mensilità del canone, cosa che costituisce in enorme vantaggio per il proprietario.
E’ importante sapere che:
I costi dello sfratto sono liquidati dal Giudice in base ad una tabella predeterminata.
Infatti, vengono posti dal Giudice a carico dell’inquilino, per cui il cliente deve solo “anticipare” i relativi esborsi, perché in seguito disporrà del “titolo esecutivo” per farseli rimborsare dall’inquilino.
C’è un vecchio detto latino, di quelli che piacciono tanto agli avvocati, che dice: “vigilantibus, non dormientibus, jura succurrunt” (“il diritto aiuta coloro che “vigilano” e non dormono”).
La cosa più importante da fare in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino e si vuole riottenere le chiavi dell’immobile è informarsi adeguatamente su tutte le procedure che si possono attuare nel proprio caso specifico, e l’unico che possa fornire le informazioni dettagliate è un Avvocato esperto nella materia.
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