Avvocato per Divisione immobiliare
Divisione giudiziale immobile in comproprietà

Proprietà indivisa diritti e doveri

Quando un immobile è in comproprietà significa che ciascuno dei comproprietari non lo è per l’intero, ma solo per la quota ideale di sua competenza.

Le quote di comproprietà possono essere di pari o di diverso valore: può’ accadere infatti che i comproprietari abbiano la proprietà per la quota ideale del 50% ciascuno, oppure che uno abbia il 40% e l’altro il 60%, e analogamente quando i proprietari sono più di due.

La comproprietà può nascere da un’eredità, quando un immobile viene ereditato da più coeredi, ed in questo caso si definisce comunione ereditaria; oppure può derivare da un acquisto fatto da coniugi in comunione dei beni, oppure ancora dall’acquisto fatto in comune da due estranei.

DIFFERENZE TRA COMPROPRIETÀ E CONDOMINIO

La differenza tra comproprietà e condominio è la seguente: la comproprietà si esercita su quote ideali di un immobile, nel caso del condominio ciascuno è pieno proprietario del proprio appartamento, e solo le parti comuni dello stabile sono in comunione.

La regola fondamentale della comproprietà è che ciascuno dei comproprietari può fare uso del bene comune in ragione della propria quota di comproprietà, facendosi carico in proporzione alla propria quota delle spese e degli oneri.

Di fatto, nell’utilizzo del bene in comune, gli obblighi fondamentali del comproprietario sono:

Non si può impedire agli altri comproprietari di godere del bene in ragione delle rispettive quote
Non si può mutare la destinazione d’uso del bene senza il consenso dei comproprietari
Non si può danneggiare il bene né distruggerlo

COME RIPARTIRE E GESTIRE LE SPESE DI COMPROPRIETÀ

Se non è possibile l’utilizzo contemporaneo del bene da parte di tutti i comproprietari, occorre che gli stessi si accordino per un uso “a tempo” in proporzione alla quota di ciascuno; se qualcuno ne fa un utilizzo maggiore rispetto a quanto gli sarebbe consentito in proporzione alla propria quota, impedendo agli altri di fare altrettanto, è tenuto a corrispondere agli altri un indennizzo proporzionale; ad esempio se il comproprietario del 50% occupa stabilmente l’appartamento in comproprietà impedendo così all’altro comproprietario di farne uso, è tenuto a corrispondere un importo pari al 50% del canone di locazione.

Come detto tutti i comproprietari sono tenuti al pagamento in proporzione alle rispettive quote degli oneri e spese di ordinaria amministrazione che sono decisi a maggioranza; per quanto riguarda invece la straordinaria amministrazione, deve essere decisa all’unanimità.

In ogni caso ciascun comproprietario può fare a proprie spese le opere di miglioramento che consentano una migliore fruibilità del bene comune purché non impediscano la fruibilità agli altri. Per queste spese non è previsto il rimborso da parte dei comproprietari.

DIVISIONE DELLA COMPROPRIETÀ DEGLI IMMOBILI: COME FUNZIONA

Ciascun comproprietario può chiedere la divisione della comproprietà: se essa è possibile “in natura” ricavando dall’intero proprietà autonome proporzionali al valore di ciascuna quota; se non è possibile occorre procedere alla vendita dividendo il ricavato in proporzione delle rispettive quote. In caso di disaccordi sulla divisione, è prevista dalla prima la mediaconciliazione obbligatoria per tentare di raggiungere un accordo extragiudiziale, poi, in caso di mancato accordo, esiste lo specifico procedimento di divisione giudiziale in cui a decidere sarà il Tribunale.

DIVISIONE COMPROPRIETÀ: COME SI SVOLGE

FASE STRAGIUDIZIALE

Lo Studio analizza e valuta, anche se necessario avvalendosi di consulenti qualificati e specializzati, i beni in comproprietà, natura e corrispondente valore economico, determinando poi il valore della quota di spettanza del cliente. A seconda dei desideri del Cliente, lo Studio può procedere poi ad una trattativa stragiudiziale, o anche, in seguito al fallimento di quest’ultima, alla promozione delle iniziative giudiziarie più opportune per realizzare gli obiettivi del Cliente. La divisione, a seconda dei casi, potrà realizzarsi in natura o tramite compensazioni di denaro.
In sostanza l’operazione consiste nella creazione di “lotti” di valore corrispondente a quello delle quote dei vari comproprietari, ed alla assegnazione delle stesse a ciascuno in proporzione al valore delle rispettive quote. Qualora la trattativa stragiudiziale non ottenesse il consenso di tutti i comproprietari, previa mediaconciliazione obbligatoria avanti ad un istituto accreditato, si può procedere in via giudiziale.

FASE GIUDIZIALE

Nel giudizio ciascun comproprietario può sottoporre al Giudice i propri desideri e le relative motivazioni e valutazioni, ed il Tribunale, tramite consulenti tecnici provvede a valorizzare l’intera comproprietà, alla formazione di lotti corrispondenti al valore delle quote, ed alla assegnazione dei lotti a ciascun comproprietario in proporzione al valore delle rispettive quote. Qualora i beni mobili od immobili non siano “divisibili” in natura, il Tribunale può disporne la vendita all’asta dividendo tra i comproprietari il ricavato in proporzione delle rispettive quote.

COME OPERIAMO

Analisi preliminare

Nel corso del primo colloquio l’Avvocato approfondisce con il cliente la situazione di fatto, prende visione dei documenti, e quando possibile individua e riferisce da subito al cliente la strategia da adottare per risolvere il problema redigendo il relativo preventivo.

Preventivo

Se a causa della complessità dei fatti e comunque della materia, nel corso del primo incontro emerge che non è possibile fornire una risposta immediata, viene redatto e sottoposto al cliente un primo preventivo per l’ “esame e studio” del problema e per la redazione, in tempi brevi, di un parere motivato, corredato di riferimenti di dottrina e di giurisprudenza, in cui si prospetta al cliente la soluzione del problema, ed il preventivo “finale” per le attività da svolgere.

La divisione

Con il conferimento dell’incarico si procede immediatamente alle attività concordate con il cliente per ottenere la divisione, prima in via stragiudiziale, poi, eventualmente in via giudiziale, della comproprietà con assegnazione al Cliente di quanto di sua spettanza.

Rapporto con il cliente

Il cliente viene tempestivamente informato per iscritto di ogni azione svolta e degli incombenti che di volta in volta si rendono necessari per proseguire nell’attività, e nel caso di necessità di maggiori spiegazioni ha a disposizione o telefonicamente o in appuntamenti che vengono sempre fissati nel giro di massimo una settimana, l’Avvocato che segue il suo caso e che gli fornirà tutte le informazioni richieste.

Lo Studio Legale Boetti Villanis-Audifredi di Torino è assicurato per la responsabilità professionale con Generali Assicurazioni polizza 242764092 e dal 30/04/2018, con AmTrust Europe, polizza n.17°0097612/2839.